En 2021, le dispositif Pinel propose une réduction d’impôt pouvant s’élever jusqu’à 21% du montant de l’investissement, au lieu des 13 ou 18% précédents. L'investisseur a la possibilité de choisir la durée d'engagement de location qu'il souhaite, avec une réduction d’impôt associée :

Location du bien pendant 6 ans : une réduction d’impôt de 12% sur le prix d'acquisition du bien immobilier neuf avec la possibilité de renouveler l’engagement une première fois pour 3 ans avec un avantage fiscal de 6% puis une prolongation supplémentaire de 3 ans à 3% ; soit jusqu’à 12 ans permettant un avantage fiscal pouvant atteindre 21%.

Location du bien pendant 9 ans : une réduction d’impôt de 18%, avec une possibilité d’une prolongation de 3 ans de l’engagement de location initial ; soit jusqu’à 12 ans permettant un avantage fiscal pouvant atteindre 21%.

• Exemple A : un couple achète un appartement de 50 m² à 4 000 euros / m² pour un montant de 200 000 euros. Avec un engagement de location de 12 ans, ce ménage pourra déduire de ses impôts au titre de la réduction d’impôt Pinel 

200 000 € x 2% = 4 000 € par an pendant 9 ans

puis de 200 000 € X 1% = 2 000 € par an pendant 3 années complémentaires, de la 10ème à la 12ème année.

• Exemple B : un couple achète un appartement de 30 m² à 6 000 €/m² pour un montant de 180 00 €. Plafonné à 5 500 €/m², l’assiette de la réduction sera de 5 500 € x 30 m²= 165 000 €.

Avec un engagement de location de 6 ans, ce ménage pourra déduire de ses impôts au titre de la réduction d’impôt Pinel

165 000 € x 2% = 3 300 € par an pendant 6 ans

La réduction d’impôt est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement, ou de son acquisition si elle est postérieure, est imputée dans un premier temps sur l’impôt dû au titre de cette même année, puis sur l’impôt dû au titre de chacune des années suivant la période de son engagement de location à raison d’une fraction (1/6ème ou 1/9ème) de son montant au titre de chacune de ces années, sans report possible.

• Le prix de vente du bien ne doit pas dépasser 5 500 € par m², dans le cas où le prix dépasse ce montant, l’assiette de la réduction fiscale sera la multiplication de la surface habitable par 5 500 €
• 2 investissements par an et par foyer fiscal, dans la limite de 300 000 €
• La réduction d’impôt est incluse dans le plafond des niches fiscales limitées à 10 000 € par an et par foyer, et ne peut être reportée d’une année à l’autre.
• Le prélèvement à la source. Une avance de 60 % calculée sur la base de la situation fiscale de l’année antérieure sera versée en début d’année 2021 sur le compte bancaire pour lequel le contribuable-investisseur aura communiqué ou confirmé les coordonnées préalablement dans sa déclaration de revenus. Le solde sera versé à l’été 2021.
• Le logement neuf doit satisfaire aux normes BBC 2005 ou RT 2012,
• La possibilité de louer le bien acheté à un parent ou un enfant si celui-ci n'est pas un membre du foyer fiscal du contribuable investisseur et dans le respect des engagements du dispositif sur les plafonds de loyer, de ressources et de durée de location.
• La location aux parents/enfants est également possible lorsque l’investissement est réalisé par l’intermédiaire d’une SCI à laquelle le contribuable est associé.

Pour être éligible au dispositif Pinel, le logement doit respecter plusieurs conditions

• Être neuf ou rénové,
• Être achevé dans les 30 mois suivant l’acte authentique d’acquisition
• Être loué dans les 12 mois suivant l’achèvement de l’immeuble

Le dispositif Pinel impose des critères locatifs bien précis, qui doivent être suivis scrupuleusement : 

Leur non–respect entraine la perte du bénéfice des incitations fiscales.

• Le propriétaire doit s’engager à louer l’appartement pour une période de 6, 9 ou 12 ans,
• Le bien doit être loué en qualité de résidence principale et non meublé,
• Le respect des plafonds de loyers établis selon les zones Pinel en fonction de la surface du bien loué et de la zone dans laquelle il se situe.
• Le locataire ne doit pas dépasser un certain plafond de ressources

Le non-respect des engagements de location entraine la perte du bénéfice des incitations fiscales

Comme tout investissement, investir dans l’immobilier peut présenter des risques. L’équilibre économique de l’opération dépend principalement :

• Du marché locatif : les revenus locatifs peuvent être inférieurs à ceux anticipés si l’investisseur ne trouve pas de locataire au niveau de loyer escompté ou si le locataire est en impayé de loyers
• Des charges liées à la détention d’un bien en vue de sa location : elles peuvent être supérieures celles anticipées, sachant que certaines sont obligatoires (assurances, charges de copropriété, travaux de mise aux normes …) et d’autres facultatives (garanties locatives, frais de gestion)
• De la fiscalité immobilière : les revenus locatifs sont soumis à l’impôt sur le revenu suivant des règles spécifiques. Les biens immobiliers sont assujettis à des taxes locales et, le cas échéant, à l’EFI. En cas de vente, la plus-value éventuelle peut être imposable.

Elles déterminent l’éligibilité d’un programme à la réduction fiscale et sont divisées en catégories :

Zone A bis* : Paris et sa proche banlieue/ 76 communes des Yvelines, des Hauts de-Seine, de Seine-St-Denis, du Val-de-Marne et du Val-d’Oise ;

Zone A : agglomération de Paris (dont zone A bis), la Côte d’Azur, la partie française de l’agglomération genevoise, certaines agglomérations ou communes où les loyers et les prix des logements sont très élevés (Lyon, Lille, Marseille ou Montpellier par exemple) ;

Zone B1 : comprend certaines grandes agglomérations, supérieures à 250 000 habitants, ou dont les loyers et le prix des logements sont élevés, une partie de la grande couronne parisienne non située en zone A bis ou A, quelques villes chères (Le Havre, Caen, Dijon, par exemple) , les départements d’Outre-Mer ;

Depuis le 1er janvier 2018, les opérations d’acquisition et de construction situées dans les communes classées zones B2 et C ne sont plus éligibles à la réduction fiscale.