Loi Malraux

INVESTIR LA LOI MALRAUX

Le dispositif MALRAUX, permet de réduire substantiellement et rapidement l’impôt des contribuables les plus fiscalisés.

La loi Malraux est un dispositif de défiscalisation dans l’immobilier ancien. En réalisant des travaux de rénovation sur un bien éligible, vous pouvez défiscaliser jusqu’à 30% du montant de ces travaux (dans une limite de 400 000 euros de travaux sur 4 ans). Et il faudra ensuite louer ce bien pendant 9 ans, sans aucun plafond imposé pour les loyers. 


On bénéficie donc d’une importante réduction d’impôt ainsi que de revenus supplémentaires avec les loyers. Elle s’inscrit dans la même logique de protection du patrimoine ancien que la loi Monuments Historiques.

Le dispositif Malraux 2021 donne droit à une réduction d'impôt calculée sur le montant des travaux de restauration engagés par le contribuable à hauteur de :

  • 30% pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec PSMV (plan de sauvegarde et de mise en valeur) approuvé, les QAD (quartiers anciens dégradés) et les quartiers conventionnés NPNRU - Anciens secteurs sauvegardés ;
  • 22% pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec PVAP (plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine) approuvé ou dont le programme de restauration a été déclaré d'utilité publique. - Anciennes ZPPAUP et AVAP.

Le montant des travaux pour le calcul de la réduction d'impôt en loi Malraux 2021 est plafonné à 400 000 € pour une période de 4 années consécutives.


La Loi Malraux s'adresse aux contribuables français investissant dans la rénovation d'immeubles à caractère historique ou esthétique, destinés à la location. Contrôlés et suivis par un Architecte des Bâtiments de France (ABF), les travaux doivent prendre en charge la restauration de l’intégralité de l’immeuble.Depuis le 1er janvier 2013, la réduction d'impôt en loi Malraux ne rentre plus dans le plafonnement des niches fiscales.

La Loi Malraux concerne tout contribuable domicilié en France ayant un bien immobilier, ou souhaitant en acquérir. Elle est avantageuse pour :


  • Les personnes lourdement imposées, dont l'impôt sur le revenu est compris entre 10k€ et 50k€, et qui souhaitent réduire leur fiscalité (Tranche Marginale d’Imposition supérieure à 30%)
  • Les personnes qui désirent acquérir un patrimoine immobilier, le restaurer et le protéger.

Néanmoins, diverses conditions sont nécessaires afin de bénéficier de ce dispositif :


  • Tous les travaux entrepris dans le cadre de la loi doivent être suivis et contrôlés par un Architecte des Bâtiments de France.
  • Les contribuables bénéficient de la réduction d'impôt uniquement dans le cas d'un engagement de restauration intégrale de l'immeuble qui sera mis en location.
  • Le bien doit être loué en tant que résidence principale, nu, dans un délai de 12 mois après la fin des travaux et pour une durée de 9 ans.
  • La loi Malraux 2020 s'applique à la période des travaux entrepris par l'investisseur, de 3 ans. Ce délai peut atteindre 4 ans si un site archéologique est découvert à la suite des travaux. Le bénéfice fiscal s’étale ainsi sur 4 ans.
  • Le plafond des dépenses en travaux est de 400 000 €.

Lien vers l'élément

  • Le Site Patrimonial Remarquable (SPV) avec un Plan de Valorisation de l'Architecture et du Patrimoine (PVAP).

Un SPV inclut la restauration, la mise en valeur, la conservation et la réhabilitation de villes, villages, quartiers ou immeubles, dont la valeur artistique, archéologique, ou historique présente un intérêt d'ordre public. Un SPV avec plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine (PVAP) ouvre aux investisseurs le droit de bénéficier de la défiscalisation relative à la Loi Malraux à hauteur de 22 %.


  • Le Plan de Sauvegarde (PSVM) dans un Quartier Ancien Dégradé (QAD) ou dans un Quartier Conventionné (QC) :

Le PSVM régit un ensemble d'espaces publics ou privés avec un intérêt esthétique, historique ou qui nécessite une conservation. Ce plan est appliqué dans les QAD et donne droit à une réduction d’impôt grâce au Programme National de Requalification des Quartiers Anciens Dégradés (PNRQAD) et à la Loi Malraux 2020. Le PSVM concerne aussi les QC, qui profitent également de cette réduction, grâce au Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain (NPNRU) et à la Loi Malraux. Le PSVM dans un QAD ou QC ouvre droit à 30 % de réduction d'impôts sur les travaux effectués dans ces zones.


  • Le secteur sauvegardé :

La Loi Malraux concerne également les secteurs sauvegardés. L'objectif est de conserver l'urbanisme à caractère historique, esthétique ou nécessitant une conservation, qui pourtant est susceptible d'être détruit. Pour ces secteurs, la réduction fiscale atteint 30%.

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