Décryptage #PRET

(article capital 05/21)

Si tous les projecteurs sont braqués sur les taux, un crédit immobilier nécessite bien d’autres points de vigilance. Pour abaisser la facture, mais pas que

1. Frais de dossier négociables

En pratique, une banque facture des frais de dossiers (sauf si vous passez par un courtier qui fait apparaitre les siens) représentant généralement 1% du capital emprunté. Mais il ne faut pas hésiter à les négocier. Il est possible de les ramener vers 800 euros voire seulement 300 euros pour un bon client.

2. Mettre en concurrence l'assurance de la banque

La souscription d’une assurance décès, invalidité, incapacité du travail est obligatoire lors d’un prêt immobilier classique. Elle permet au banquier d’être assuré que les mensualités lui seront versées même en cas de sinistre grave de son client. Il propose ainsi, le plus souvent, d’assurer chaque souscripteur à 100%. Quand on est deux, cela revient à être assuré à 200% alors même que la prise en charge éventuelle du prêt ne dépassera jamais le capital restant dû. Une simple assurance à 50-50 ou 60-40 est donc suffisante tout comme il est possible un peu plus d’être protégé à 70-60 par exemple. Cela n’a l’air de rien mais cette décision peut faire économiser parfois plus de dix mille euros sur la durée d’un prêt. Il faut savoir en effet que l’assurance représente désormais près de 20% du coût global d’un prêt.

Autre moyen de faire baisser la facture, la délégation d’assurance. Alors que les banques proposent des contrats types, certains courtiers offrent des assurances adaptées et plus compétitives notamment si l’on est jeune (moins de 35 ans), non- fumeur et en bonne santé. Ainsi un couple présentant ce profil peut espérer obtenir un taux d’assurance de 0,11% quand les banques proposent encore des taux autour de 0,30%.

Si vous venez de souscrire un prêt, il n’est pas trop tard pour changer d’assurance. Grâce à la loi Hamon, les souscripteurs d’un prêt immobilier ont un délai d’un an pour faire jouer la concurrence. La seule condition est que la nouvelle assurance offre les mêmes garanties.

3. Demandez la modularité des remboursements

La modularité permet d’augmenter ou de diminuer les mensualités du prêt. Mécaniquement, la durée d’emprunt diminue ou augmente. Dans le premier cas, le coût du prêt s’en trouve réduit car la durée de remboursement est moins longue (il y a donc moins d’intérêt d’emprunt et de mensualités d’assurance à payer). Dans le second cas, cette option peut apporter une bouffée d’oxygène à un ménage en cas de survenance d’une période économique plus délicate (comme le chômage). De plus en plus de banques proposent cette possibilité d’emblée. Si ce n’est pas le cas, il ne faut pas hésiter à la demander.

4. Evitez "si possible" l'hypothèque pour garantir votre prêt

Dans tout contrat de prêt, le banquier demandera une garantie. La plus connue est l’hypothèque (constatée devant notaire) mais elle a un défaut : la mainlevée. En effet, si le bien est vendu avant la fin de la durée du prêt, il faudra enlever l’hypothèque. C’est ce qu’on appelle la mainlevée et cela a un coût (qui n’est pas toujours précisé par le banquier) représentant environ 0,5% du montant du prêt. En revanche, si le prêt arrive à son terme, la levée d’hypothèque sera gratuite mais effective un an seulement après la mensualité.



Pour éviter l’hypothèque, il existe le privilège de Prêteur de deniers (PPD). Cette garantie fonctionne comme l’hypothèque à ceci près qu’il n’y a de frais caché. Attention cependant, elle ne fonctionne que sur les biens existants (terrains, maisons). S’il s’agit d’une construction, il y a encore un moyen d’échapper à l’hypothèque : la caution.

Parmi les cautions existantes il y a le Crédit logement qui permet même de récupérer une partie de la prime payée à la fin du prêt ou lors de la vente du bien. Mais certaines banques ont aussi leurs services de cautionnement comme la CAMCA au Crédit agricole.

5.Négociez les pénalités de remboursement anticipé

En cas de revente du logement avant le terme du prêt, vous vous exposez à des pénalités de remboursement anticipé. Celles-ci peuvent être lourdes. Généralement elles représentent 3% du capital restant dû, plafonné à 6 mois d’intérêts. Mais avec une bonne négociation, il est possible de les réduire voire de les annuler en cas de revente d’un bien pour l’achat d’un autre. En revanche, le banquier, à son tour, précisera dans le contrat, que les pénalités seront dues si le crédit immobilier part à la concurrence.

6.Conservez votre taux de la transférabilité

Actuellement les taux demeurent très bas mais dans cinq ou dix ans, il en sera probablement autrement. Il est donc très important d’essayer d’obtenir la transférabilité du prêt. Avec ce mécanisme, si vous achetez un nouveau logement dans quelques années, après avoir revendu le premier auquel est attaché le prêt, vous pourrez transférer le reliquat du crédit sur le nouveau bien et conserver ainsi votre taux. Il suffira alors de souscrire un autre prêt au besoin pour compléter le financement. La banque a aussi un avantage avec cette option car elle est sûre de vous garder comme client encore longtemps.